Choque de ordem no condomínio

Os jornais não cansam de estampar as ações do novo prefeito da cidade. O Choque de Ordem, promovido nas ruas do Rio de Janeiro, tem dividido os cariocas. A intenção da medida é fazer com que as leis sejam cumpridas. É por isso que a revista da CIPA resolveu levar a mesma questão para dentro dos condomínios. Como fazer com que os moradores cumpram as regras estipuladas na convenção de condomínio? Qual a melhor forma de agir quando o condômino insiste em não cumprir o regulamento? “A gente tem uma convenção e esta precisa ser obedecida, não foi feita para enfeitar. Temos que ser duros, rígidos. Não há exceção. Sigo todos os trâmites previstos no regimento interno. Dei um choque de ordem quando assumi o cargo”, lembra a síndica Leimar de Azevedo, do condomínio Orizontee di Barra, na Barra da Tijuca.

Leimar assumiu o cargo de síndica há dois anos e garante que muita coisa mudou em sua gestão. “Agora estão vendo que há ordem aqui”, afirma. Uma das atitudes que tomou logo que entrou foi organizar as vagas para visitantes e moradores disponíveis na garagem e no pátio externo. Em seu prédio há duas vagas para cada apartamento e dez para visitantes, que precisam ser divididas por todos os condôminos. Mas as regras nunca eram respeitadas.

Leimar estipulou que cada carro de visita teria que adquirir um cartão de identificação que, durante o período de permanência no condomínio, deveria estar à mostra no vidro. Tudo ficou mais organizado. Outra mudança foi em relação às festas que ocorriam no play do edifício. Ddepois que assumiu, todo aniversariante precisa deixar uma lista de convidados na portaria de entrada. Seu mérito, segundo ela, foi fazer valer aquilo que já estava estipulado na convenção de condomínio.

Leimar garante que não foi fácil. Mas, aos poucos, ganhou o respeito e a confiança dos moradores e hoje todos costumam seguir as regras. Sua receita: “Botou vaso no peitoril? É perigoso? Peço para a administradora mandar carta de advertência. Varal na varanda também. Não pode. É assim que a gente disciplina. Abuso de poder só se fizesse por minha vontade. Temos que seguir o que está escrito. É rígido? Sim. Mas tem que ser!”, defende.

Segunda ela, se o morador não atende a uma advertência e está previsto na convenção que a atitude não é permitida, o segundo passo é a multa, sem perdão para choramingos e reclamações e sem distinção de um morador para outro. “É de 20% da contribuição mensal do condomínio. Se não pagar, vai dobrando, até chegar a 100%. Iinfelizmente, só respeitam quando dói no bolso”, afirma.

A síndica Cláudia Paixão, do condomínio Jorge Cury, em Vila Iisabel, concorda com a rigidez. Sua maior preocupação é com a segurança, principalmente depois do Choque de Ordem que vem tomando as ruas da cidade. “O Eduardo Paes está revoltando a população de rua com suas medidas, e isso me preocupa. Penso que, por exemplo, podem entrar nos prédios como meio de protesto”, diz. Por isso, todo morador que sai sem fechar o portão de entrada já ganha uma carta de advertência. Caso o pedido não seja atendido, a segunda atitude a ser tomada é a multa. E todos os carros que podem entrar na garagem estão cadastrados numa lista que fica na portaria. Como há muitos senhores que não dirigem no condomínio, estes têm o direito de deixar a vaga livre para filhos ou amigos que venham visitar. Mas a placa e o nome do visitante precisam estar na lista.

Seu problema mais recente foi com a fachada do prédio. O condomínio tem grades e toldos padronizados, e a síndica preza pelas cores, que precisam ser mantidas. Um dos moradores revestiu a varanda com pastilhas e não pensa em trocar, mesmo depois de assistir a uma reunião sobre o assunto e receber uma advertência. Qual foi a atitude da síndica? Ele já recebeu a primeira multa em casa.

Depois de quatro anos como síndica, Cláudia já tem sua receita para garantir a boa conduta dos moradores. Para ela, é primordial não tomar atitudes sozinha. As decisões mais importantes são discutidas com o conselho consultivo, composto por cinco proprietários. “Tudo é bom senso. No prédio é difícil administrar vários apartamentos e várias famílias. Então, faço junto com o conselho consultivo”, diz. E Cláudia já se conformou. “Não decidir sozinha é a melhor forma de agradar a maioria, mas 100% dos moradores você nunca consegue”.

Para Cláudia o termo correto para síndico deveria ser o de mediador, e todos os moradores deveriam ter jogo de cintura para garantir a boa convivência dentro do condomínio. “Quem mora em apartamento tem que estar preparado para seguir leis. A gente tem um estatuto com nossas regras e estas têm que ser obedecidas. Quem não quer cumprir, não more. Há horário para o uso do play, por exemplo. Quem mora no primeiro andar sabe que vai ter barulho em dia de festa, não tem jeito, mas sabe também que é até o horário permitido”, exemplifica.

Sandra Soares, do Colibris Residence Service, no Jardim Botânico, começa a traçar seus planos. Ela acaba de ser eleita para o cargo de síndica depois de fazer uma apresentação planejada no programa de computador Power Point para os moradores. A intenção foi mostrar, já na disputa, que um prédio precisa ser administrado como uma empresa. A primeira atitude foi fazer uma pesquisa com os moradores - ao solicitar que respondessem a questões básicas e/ou fizessem sugestões, sua intenção foi se informar, antes de tomar qualquer atitude, ouvindo a opinião de quem vive no local.

Sandra ainda não passou por discussões ou problemas mais sérios, mas já sabe como vai tomar decisões, agradando a maior parte dos moradores. “Vou comentando com as pessoas minhas posições; aí, a fofoca se espalha e começo a ter retorno. Faço essa pesquisa informal e já tenho opiniões e pareceres. Tem gente que acha que é sinal de insegurança, mas eu sei o que estou fazendo”, garante.

A atitude pode funcionar. Paulo Rocha, gerente geral de condomínios da CIiPA, explica que só pode ser considerado abuso de poder se o síndico exigir dos moradores o que não está previsto na convenção do condomínio. Outra atitude condenável, segundo o gerente, é tratar os condôminos de forma diferente. “Não dá para usar dois pesos e duas medidas. Por exemplo, eu multo o cachorro grande que passeia na área comum, mas o pequeno eu deixo, porque não incomoda. Ou há um morador devendo o condomínio, mas, como essa é a primeira vez, abono a multa desse e de outros não. O síndico tem que ser justo e isso significa aplicar as normas, independentemente de relacionamentos”, ensina.

Paulo Rocha explica que a convenção de condomínio não necessariamente é feita pelos moradores. Um prédio novo, normalmente, começa a vender as unidades já com uma convenção existente, uma imposição legal que vigora desde 1964. Se esta não constar do Registro Geral de Imóveis, pode ser modificada por um conselho consultivo sem grandes dificuldades. Mas há vantagens no registro. O morador pode até entrar na Justiça, recorrendo a uma multa que tenha recebido do condomínio por má conduta, mas se o motivo da transgressão estiver previsto em uma convenção registrada, as chances de o condomínio ganhar a causa são infinitamente maiores.

A síndica Leimar de Azevedo, do condomínio Orizonte di Barra, já sofreu ameaças de moradores que prometiam entrar com uma ação na Justiça caso fossem multados. Sua atitude foi não esmorecer. “Estava previsto no estatuto do condomínio. Então, cobrei e não voltei atrás”, defende.

Dicas de como proceder

O gerente geral de condomínios da CIPA, Paulo Rocha, aconselha:

- O síndico não deve tratar os condôminos de forma distinta. Nada de dois pesos e duas medidas. As regras precisam valer para todos, sem exceções. Isso é ser justo;

- O síndico deve seguir a convenção do condomínio, mas exigir do morador algo que não está previsto no estatuto pode ser considerado abuso de poder;

- Uma convenção que esteja no Registro Geral de Imóveis é mais dificilmente alterada; em compensação, é uma proteção contra ações na Justiça;

- As regras que compõem a convenção não podem ir contra o Código Civil. Neste, por exemplo, diz que o síndico fica por dois anos no cargo, não podendo ser estendido por três ou mais.



Fonte: Revista Condomínio & Etc. - Por Renata Fernandes